Commissioni Airbnb host: la nuova tariffa unica del 15,5%

Commissioni Airbnb Host: Airbnb la chiama “semplificazione”, ma per chi affitta in Italia con la cedolare secca la nuova commissione unica del 15,5% a carico dell’host è, nei fatti, un aumento dei costi e delle tasse.

Il motivo è tecnico e quasi nessuno lo spiega: spostando l’intero costo del servizio sul prezzo che imposti tu, cresce anche la base su cui paghi l’imposta.

In questa guida trovi i numeri, il calcolo fiscale passo passo e le strategie per difendere il margine.

Ho registrato anche un video in cui spiego la questione da host (gestisco due appartamenti su Airbnb e Booking): lo trovi qui sotto tratto dal mio Canale YouTube, mentre nell’articolo entro più nel dettaglio dei conti.

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Commissioni Airbnb Host: cos’è la commissione unica host only del 15,5%?

Fino ad oggi Airbnb usava un modello a commissioni condivise: una parte a carico dell’host (circa il 3% sul subtotale) e una parte, più consistente, a carico dell’ospite (indicativamente dal 14% al 16,5% a seconda della struttura e delle politiche di cancellazione).

Questo era il motivo per cui il prezzo finale che vede chi prenota è sempre più alto della tariffa che imposti.

Con il nuovo modello host only, in vigore da ottobre 2026, le due commissioni vengono unite in un’unica trattenuta del 15,5% interamente a carico dell’host.

Sparisce il costo di servizio per l’ospite (che vedrà un prezzo “pulito”) e tutto il peso si sposta su di te.

Esempio pratico: quanto incassi prima e dopo?

Partiamo dall’esempio classico di Airbnb, una notte a 100 €.

Nel modello attuale l’ospite paga circa 115 € (di cui 15 € circa di costi di servizio a suo carico), tu paghi circa3 € di commissione host e incassi circa 97 €.

Per continuare a incassare quei 97 € dopo la modifica, dovrai impostare la tariffa direttamente a 115 €: Airbnb tratterrà il 15,5% e a te resteranno di nuovo circa 97 €.

Se invece non tocchi il prezzo e resti a 100 €, incasserai solo 84,50 €.

Fin qui sembra un gioco a somma zero: adegui il prezzo e torni ai 97 €.

Il problema, per chi è in Italia, arriva con il fisco.

Perché con la cedolare secca paghi più tasse?

Con la cedolare secca l’imposta sulle locazioni brevi si calcola sul corrispettivo lordo, cioè sulla tariffa che stabilisci tu, non sul netto che ti arriva dopo le commissioni.

E c’è un dettaglio decisivo: le commissioni delle piattaforme non sono deducibili e non riducono la base imponibile.

Le aliquote sono il 21% sul primo immobile e il 26% dal secondo (per approfondire ho scritto una guida dedicata ad Airbnb, tasse e cedolare secca).

Ecco il punto che il modello “host only” nasconde: prima la tua base imponibile era la tariffa di 100 €, perché i ~15 € pagati dall’ospite erano un costo suo, non un tuo ricavo.

Ora, per incassare gli stessi 97 €, la tariffa (il corrispettivo lordo) sale a 115 €.

Su quei 115 € paghi la cedolare, anche se 17,8 € circa se li prende Airbnb.

Vediamo i conti su una notte, ipotizzando il primo immobile al 21%:

A parità di incasso lordo (~97 €), paghi circa 3 € in più di imposta a notte solo perché la base imponibile è salita da 100 a 115 €.

Sul secondo immobile, con aliquota al 26%, il divario è ancora più marcato (da ~26 € a ~29,9 € di imposta).

Moltiplica per le notti prenotate in un anno e capisci perché la “semplificazione” pesa.

⚠️ ATTENZIONE – Questi sono esempi semplificati su una singola notte, senza considerare altre spese, imposta di soggiorno e casi particolari. Non sono un commercialista: per la tua situazione specifica affidati sempre a un professionista.

Quali sono le scadenze da segnare?

Airbnb ha inviato la comunicazione via email tra il 7 e il 12 luglio 2026 e ha messo a disposizione uno strumento per ricalcolare i prezzi tenendo conto del 15,5%.

La scadenza per aggiornare tariffe e prezzi è il 13 ottobre 2026; il nuovo modello entra in vigore da ottobre 2026.

🚨 Attenzione: continuando a usare la piattaforma dopo l’entrata in vigore, accetti automaticamente i nuovi costi.

Come può difendere il margine un host?

La reazione istintiva è alzare i prezzi, ma serve una strategia su più livelli, non un semplice ritocco:

• Adegua i prezzi con criterio: non limitarti ad aggiungere il 15,5%. Analizza le tariffe reali della tua zona e la disponibilità a pagare degli ospiti, per non uscire fuori mercato.
• Simula l’impatto fiscale con il commercialista: chiedi di calcolare l’effetto dell’aumento dei canoni lordi sulle imposte complessive e valuta se, nel tuo caso, la cedolare resta la scelta migliore o se conviene un altro regime.
• Riduci la dipendenza dalle OTA: le piattaforme si stanno spostando verso commissioni alte a carico dell’host, come già fa Booking. Costruire un canale diretto (sito, recensioni, ospiti di ritorno, passaparola) ti fa risparmiare proprio quella commissione.
• Diversifica i canali: presidiare più piattaforme e le prenotazioni dirette ti rende meno vulnerabile a modifiche unilaterali come questa.
• Rivedi i costi fissi: pulizie, utenze e gestione incidono sul margine tanto quanto la commissione. È il momento giusto per ottimizzarli.

La commissione unica del 15,5% non è solo un costo più alto: per gli host in cedolare secca alza anche la base imponibile e quindi le tasse.

Adeguare i prezzi entro il 13 ottobre 2026 è il primo passo, ma la vera partita si gioca sul fisco e sui canali di vendita.

Tu come ti stai organizzando? Raccontamelo nei commenti.

Domande frequenti

La commissione del 15,5% è deducibile in cedolare secca?

No. In cedolare secca le commissioni delle piattaforme non sono deducibili e non abbassano la base imponibile: paghi l’imposta sul corrispettivo lordo, commissione inclusa.

Devo per forza aumentare i prezzi entro ottobre?

Non è obbligatorio, ma se non adegui la tariffa incasserai meno (nell’esempio, 84,50 € invece di 97 €). L’alternativa è accettare consapevolmente un margine più basso o ripensare la strategia di canale.

Vale anche per Booking e le altre piattaforme?

Il 15,5% riguarda Airbnb, ma il modello a commissione alta tutta a carico dell’host è già lo standard su Booking. È un motivo in più per lavorare sulle prenotazioni dirette.

Conviene passare dal regime della cedolare a un altro?

Dipende dal volume di ricavi e dal numero di immobili: sopra certe soglie o con più appartamenti l’attività può diventare imprenditoriale, con regole diverse. È esattamente il tipo di simulazione da fare con il commercialista prima delle scadenze.

Ultimo aggiornamento 2026-07-10 / Link di affiliazione / Immagini da Amazon Product Advertising API