Claudia 
La cedolare secca è uno degli strumenti fiscali più utilizzati da chi affitta un immobile in Italia. Permette di tassare i canoni di locazione con un’imposta sostitutiva con aliquota fissa evitando l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali e le imposte di registro e di bollo sul contratto.
In questa guida vediamo nel dettaglio come funziona, chi può applicarla, quali sono le aliquote e le differenze tra la cedolare secca applicata alla locazione tradizionale e quella applicata agli affitti brevi, con le novità in vigore dal 2026.
Cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale e sostitutivo introdotto in Italia nel 2011.
Al posto della tassazione ordinaria del reddito da locazione (che confluisce nell’IRPEF e viene tassato in base allo scaglione del contribuente), il proprietario può scegliere di applicare un’unica imposta a percentuale fissa direttamente sul canone incassato.
Come dicevo nell’introduzione di questa guida, con la cedolare secca, il locatore evita:
- l’IRPEF e le addizionali regionali e comunali sul reddito da locazione
- l’imposta di registro su registrazione, proroga e risoluzione del contratto
- l’imposta di bollo sulle copie e sugli adempimenti contrattuali
Il canone di locazione, inoltre, non concorre a formare il reddito complessivo IRPEF.
Questo può avere effetti positivi ma anche negativi: da un lato non “sposta” il contribuente verso scaglioni più alti, dall’altro il reddito da cedolare secca va comunque considerato per alcune verifiche (ad esempio per il diritto a determinate detrazioni o al reddito ISEE, che lo include).
Come funziona la cedolare secca?: il meccanismo dell’imposta sostitutiva
Il funzionamento è semplice: l’imposta si calcola applicando l’aliquota fissa al 100% del canone annuo stabilito nel contratto, senza le riduzioni forfettarie previste dalla tassazione IRPEF ordinaria (che invece prevede un abbattimento del 5% del canone).
L’imposta si versa con il modello F24, seguendo le stesse scadenze dell’IRPEF: acconto (in una o due rate a seconda dell’importo) e saldo l’anno successivo.
La dichiarazione dei redditi da cedolare secca si effettua nel quadro dedicato del modello Redditi PF o del modello 730 (per approfondire vedi l’articolo sulla dichiarazione dei redditi).
🙋♂️ Un aspetto da non sottovalutare: chi sceglie la cedolare secca rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, all’aggiornamento ISTAT del canone, anche se previsto nel contratto.
È una condizione da valutare con attenzione soprattutto nei contratti pluriennali.
Chi può applicare la cedolare secca?
La cedolare secca è riservata a precise categorie di soggetti e immobili. Possono applicarla:
- le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (come ad esempio l’usufrutto)
- le persone che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni
La cedolare secca inoltre può essere applicata su immobili a uso abitativo (categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa la A/10 che è “uffici e studi privati”) e relative pertinenze locate congiuntamente.
Il conduttore (l’inquilino), per la maggior parte dei contratti abitativi, non deve agire nell’esercizio di impresa.
La cedolare è ammessa anche per la locazione di immobili abitativi a uso diverso, entro i limiti previsti dalla normativa.
Restano generalmente esclusi gli immobili strumentali e commerciali, con alcune specifiche eccezioni normative introdotte nel tempo per i negozi (categoria C/1).
Come si esercita l’opzione?
L’opzione per la cedolare secca si esercita:
- in sede di registrazione del contratto, tramite il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate
- oppure per le annualità successive, se non scelta all’inizio, sempre tramite modello RLI entro il termine di versamento dell’imposta di registro (30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente)
Per i contratti di locazione breve (durata non superiore a 30 giorni) non c’è obbligo di registrazione del contratto, quindi l’opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi.
Un obbligo importante nella locazione tradizionale: il locatore deve comunicare preventivamente all’inquilino, con lettera raccomandata, la scelta della cedolare e la conseguente rinuncia all’aggiornamento del canone.
Cedolare secca sulla locazione tradizionale
Per i contratti di locazione ordinari (uso abitativo di durata pluriennale, come i classici 4+4 o i contratti concordati 3+2), la cedolare secca prevede due aliquote:
- 21% per i contratti a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato.
L’aliquota ridotta al 10% si applica ai contratti a canone concordato (stipulati in base agli accordi territoriali tra le associazioni della proprietà e degli inquilini) relativi ad abitazioni situate nei comuni ad alta tensione abitativa.
Rientrano in questa categoria i grandi comuni come
- Bari
- Bologna
- Catania
- Firenze
- Genova
- Milano
- Napoli
- Palermo
- Roma
- Torino
- Venezia
Rientrano inoltre i comuni con essi confinanti, gli altri capoluoghi di provincia e i comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
Il canone concordato con cedolare al 10% è spesso la soluzione più conveniente in assoluto: unisce un’aliquota molto bassa a ulteriori vantaggi (come possibili riduzioni IMU deliberate dai Comuni), a fronte di un canone calmierato rispetto al mercato libero.
Un esempio pratico
Su un canone annuo di 12.000 euro:
- con cedolare al 21% (canone libero) si pagano 2.520 euro di imposta;
- con cedolare al 10% (canone concordato) si pagano 1.200 euro;
- con la tassazione IRPEF ordinaria, ipotizzando uno scaglione al 35%, si pagherebbe l’imposta sul 95% del canone (11.400 euro), pari a circa 3.990 euro, oltre alle addizionali e alle imposte di registro e bollo.
La convenienza della cedolare cresce quanto più alto è lo scaglione IRPEF del proprietario.
Cedolare secca sugli affitti brevi
Gli affitti brevi sono i contratti di locazione a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, tipici del turismo e delle piattaforme come Airbnb e Booking.
Anche in questo caso la persona fisica che non agisce come impresa può optare per la cedolare secca, ma le regole sono state riviste in modo significativo.
Le aliquote 2026
Dal 2024 e con le conferme e le modifiche in vigore nel 2026, il meccanismo per gli affitti brevi è progressivo in base al numero di immobili destinati a locazione turistica:
- 21% sul primo immobile dato in affitto breve;
- 26% dal secondo immobile in poi.
Chi affitta un solo appartamento in modalità turistica mantiene quindi l’aliquota agevolata del 21%; l’aliquota maggiorata al 26% scatta a partire dalla seconda unità immobiliare destinata ad affitto breve nell’anno.
La soglia di imprenditorialità
Una delle novità più rilevanti riguarda il confine tra attività occasionale da privato e attività d’impresa.
A partire dal 2026 la soglia si è abbassata: superato un numero limitato di immobili destinati alla locazione turistica, si presume l’esercizio di un’attività d’impresa, con l’obbligo di aprire la partita IVA e la conseguente esclusione dal regime della cedolare secca.
È un cambiamento importante rispetto al passato, quando la soglia per operare da privato era più alta.
Chi gestisce più immobili in modo strutturato deve quindi valutare con attenzione, insieme a un commercialista, se rientra ancora nel regime da privato o se è tenuto ad aprire partita IVA.
CIN e obblighi di trasparenza
Chi affitta tramite Booking o Airbnb deve inoltre rispettare precisi adempimenti:
- ottenere e indicare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) rilasciato dal Ministero del Turismo, da riportare in ogni annuncio e comunicazione;
- rispettare gli obblighi di sicurezza e gli standard previsti dalla normativa nazionale;
- adeguarsi alle regole europee di trasparenza sui dati delle locazioni brevi.
Quando l’affitto breve passa tramite intermediari o portali telematici (come le grandi piattaforme), questi agiscono da sostituto d’imposta e trattengono una ritenuta sui canoni incassati, che il proprietario poi scomputa in dichiarazione.
Locazione tradizionale o affitto breve: le differenze in sintesi
| Aspetto | Locazione tradizionale | Affitto breve |
|---|---|---|
| Durata contratto | Pluriennale (es. 4+4, 3+2) | Fino a 30 giorni |
| Aliquota base | 21% (canone libero) | 21% (primo immobile) |
| Aliquota agevolata/maggiorata | 10% (canone concordato) | 26% (dal secondo immobile) |
| Registrazione contratto | Obbligatoria (modello RLI) | Non richiesta |
| Opzione cedolare | In registrazione o annualità | In dichiarazione dei redditi |
| Obbligo CIN | No | Sì |
| Rischio “impresa” / partita IVA | Basso | Alto oltre soglia immobili |
Quando conviene la cedolare secca
La cedolare secca conviene nella maggior parte dei casi, ma la valutazione va fatta caso per caso.
In generale è più vantaggiosa:
- quando il proprietario ha un reddito IRPEF elevato (scaglioni al 35% o 43%), perché l’imposta fissa è molto più bassa dell’aliquota marginale
- quando è possibile applicare il canone concordato al 10%, che rappresenta spesso la soluzione fiscalmente migliore
- quando si vogliono semplificare gli adempimenti ed evitare imposte di registro e bollo
Può invece risultare meno conveniente quando il proprietario ha un reddito complessivo basso e molte detrazioni da far valere (perché il reddito da cedolare non si somma agli altri e non “assorbe” le detrazioni), oppure quando l’aggiornamento ISTAT del canone, a cui si rinuncia, avrebbe un peso significativo su un contratto di lunga durata.
La cedolare secca resta uno strumento molto vantaggioso per chi affitta immobili abitativi da privato, grazie ad aliquote fisse contenute e alla semplificazione degli adempimenti.
La scelta tra locazione tradizionale e affitto breve, e tra le diverse aliquote, dipende dagli obiettivi del proprietario, dalla durata dell’investimento e dal numero di immobili gestiti.
Con le novità 2026 — aliquota al 26% dal secondo immobile in affitto breve, soglie più basse per l’obbligo di partita IVA e obbligo di CIN — è più importante che mai fare i conti in anticipo, possibilmente con il supporto di un commercialista, per scegliere il regime realmente più conveniente.
Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce la consulenza di un professionista fiscale.
Le aliquote e le regole possono cambiare: verifica sempre la normativa vigente e la tua situazione specifica con un commercialista.
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